[Наталья и Ричи]

Решила я открыть такую тему для широкого обсуждения.
Ну и для затравки поделюсь своим опытом в этом вопросе за последние два года, тема не ради моей истории, буду рада, если многим она поможет советами в их индивидуальных обстоятельствах.
Историю свою разделю на несколько частей.
1) Мое вложение и как я увеличила маленький капитал
2) Поиск квартиры и покупка.

Итак, часть 1. Мое вложение и как я увеличила маленький капитал

Сразу скажу, что способ этот применен почти два года назад в других рыночных условиях. Поэтому сейчас рекомендовать его никому не буду, просто расскажу.

Продали мы в 2018 году трехкомнатную квартиру, полученную в наследство. Поделили его честно пополам с сестрой и осталась я без жилплощади и с очень небольшой суммой денег на руках. Квартира была хоть и в центре, но небольшая и в состоянии, что называется "под ремонт", хоть и чистая, заехать можно. На рынке Челябинска в идеальном состоянии она бы стоила 2,2 -2,3 млн, но учитывая ее состояние и размер вложения в ремонт, продать получилось только за 1,8. Таким образом 900 тр на руках и хрен его знает что делать. Потому что этих денег хватает только на новую студию метров так 25 в пригороде или убитую хрущевку 31 метр где-нибудь на первом или последнем этаже.
В то время на рынке еще были застройщики, которые продавали квартиры на уровне котлована, и вот я нашла одного такого, который продавал 1к кв с кухней, комнатой и огромной лоджией площадью 35м2 за ровно 1млн. рублей. Сдать ее обещали почти через год - в конце 2020 года. Ну, рассуждения были не очень сложными - если простроят - хорошо. Если вдруг с застройщиком что-то случиться, то договор застрахован государственной программой ДомРФ, согласно ФЗ-214 дольщик получает либо достройку своего дома, либо компенсацию в размере рыночной стоимости такой же жилплощади. Таким образом я все равно получила бы хорошую ликвидную новую квартиру, либо деньги на такую же. Я знаю, что играть в игры с государством рискованно, но совсем оно все равно кинуть в этом вопросе никак не может. Поэтому решила рискнуть. Заключила договор долевого участия, купила квартиру, выбрав хороший шестой этаж, и стала ждать. Через два месяца застройщик закрывает все офисы, отключает все телефоны и растворяется в пространстве. В принципе, это был план Б. Поэтому особо я не переживала и не нервничала. Мы объединились с другими дольщикам, подали заявление в полицию, через месяц возбудили уголовное дело, бенифициара и учредителя взяли под стражу, рядовые сотрудники слились. Забегая вперед, скажу что сейчас уголовное дело передается в суд. Одновременно мы обратились к нашему новому губернатору с просьбой поддержать наше ходатайство перед ДомРФ немедленно выйти с иском о признании нашего застройщика банкротом. Собрали несколько сотен подписей, замгубернатора метнулся в Москву, (тут я могу сказать местным властям только спасибо), со стороны области предложил софинсирование госбюджету и если в апреле 2019 были закрыты офисы, уже в июне ДомРФ обратился в Арбитраж с заявлением о банкротстве застройщика. Год ушел на все процедуры и вот летом 20 года было принято решение Наблюдательным советом ДомРФ, что три дом нашего застройщика будут достроены, а три дома, в том числе мой, будут выплачены денежные компенсации. И в августе я получила деньги от ДомРФ. Компенсация была на 20% выше того, что я заплатила. Это типа рыночная цена. Естественно до рыночной она не дотягивала, но была существенно выше того, что я заплатила все таки. Подумали с соседями и решили брать что дают и бежать кто куда))). Скажу что тем домам, которые получили решение о достройке повезло меньше нас. Потому что учитывая процедуры передачи имущества, тендеров и новых проектов, вся эта бюрократия займет не менее полугода, а непосредственно достраивать начнут не раньше следующий весны. Но начнут. А мы уже получили деньги и просто можем купить готовое жилье.

[Наталья и Ричи]

Часть 2. Поиск квартиры и покупка. С элементами мистики и ужасами рынка недвижимости

И два месяца назад начался для меня поиск новой квартиры.
Выбор по прежнему был не фонтан, но уже можно было купить небольшую однушку в панельке, хороший вариант в хрущевке, даже двухкомнатный, хоть и трамвайчиком, или студию от застройщика, но уже в городе.
Решено было искать на вторичном рынке, потому что квартиру я решила отдать дочери, им с МЧ жить негде, а у меня все нормально. И ей хочется жить в центре, ну и студия для двоих - очень мало. Нового в центре на эти деньги не купишь ничего.
Но поскольку рынок вторичной недвижимости ужасает своими реалиями, меня спасло мое юридическое образование, не позволило чувствовать себя не защищенной . Чего мы только не насмотрелись. Довольно быстро нашли три квартиры в том же доме, где у нас была трешка, но однокомнатные. Стоили они чуть побольше чем у нас было, но были одинаковые практически, с хорошим ремонтом, огромной 20-и метровой комнатой и удобным местом для верхней одежды. Кухня хорошая метров семь. Нормальные квартиры, то что надо. На втором этаже нам не подошла по причине перепланировки, на третьем оказалось судятся по причине неверной приватизации, на пятом этаже продажа была простая. Но отказались делать скидку и продавали дороже рынка. Пока не договорились.

[Наталья и Ричи]

Продолжаем искать.
Вдруг чуть дороже этих однушек находится двухкомнатная квартира в кирпичном доме, в хорошем месте, на втором этаже, площадью уже 47 метров, раздельные комнаты, лоджия огромная. И совсем чуть чуть дороже. Приходим смотреть. Требует полного ремонта. Но место, метраж, двушка, дом... Говорю молодежи, что ремонт сделают, зато квартира будет хорошая. Уговариваю их на сделку, дочь говорит что не хочет ее. Вот просто не хочет и все. Что-то ее там давит, атмосфера душит, в итоге говорит мне, не смейся, но мне кажется тут женщина мертвая лежит не один день уже. Прямо перед глазами стоит. Ладно, выходим. Начинаю спрашивать у агента как перешло право собственности, кто продает - отвечает что год назад по договору ренты получили. Занавес. Покупать мы ее не стали. Даже дело не в мистике, а в том что такое право очень уязвимо и чревато отменами, если родственники этой женщины будут жаловаться и подадут в суд, легко можно лишиться квартиры в их пользу. А деньги не вернет никто, их уже не будет.
Дальше посмотрели несколько однокомнатных квартир.
В одной до сих пор жалею, что не заявила в прокуратуру. Приходим, сидит бабушка, ест. судя по фотографиях на стенах ветеран войны. На наше появление не реагирует. Квартиру показывает агент и мужчина лет шестидесяти, по виду пьющий. Чья квартира, кто продает? Квартира бабушкина, продает вот этот сын, по доверенности. Спрашиваю у бабушки - А Вы согласны продать квартиру? - бабушка на вопрос не реагирует, хотя видит меня и видит что я к ней обращаюсь, даже если не слышит. Продолжает есть. Выходим. Говорю агенту - какая тут может быть доверенность? Бабушке надо заключение на дееспособность. А нам говорит все равно, вам надо, вы за него и платите. А мы итак продадим, раз нотариус заверил доверенность. Бабушку очень жалко. Видимо продавать не хочет, но ее поставили перед выбором, что ухаживать некому. Если купить такую квартиру, а другие ее родственники обжалуют, или сама бабушка в суд обжалует сделку, отменят со скоростью звука. Деньги опять же никто не вернет. С алкоголика их не возьмешь.

[Наталья и Ричи]

Далее вроде нашли квартиру в хорошем месте хорошей транспортной развязкой, совсем не дороже, чем у нас было денег. Этаж хороший, немного темная, но для начала совместной жизни им пойдет. Балкон опять же большой - метров семь на оба окна. Решили купить. Получаю от агента документы на квартиру - здрасьте, приехали. Мама умерла у собственника 15 лет назад, а наследство за ней она оформила чуть больше года как. Причины естественно реально не найти, остается только верить на слово, что ей просто было ни к чему оформлять. От таких вариантов тоже лучше отказываться. Мало ли что там в семье, никакие справки и государственные органы не расскажут вам почему так все было затянуто на самом деле.
Ищем дальше. Дочка находит отличную однушку. Цена немного выше, чем у нас есть, но место отличное, метраж, мебель хорошую оставляют, технику. Вчера выложено объявление, сегодня звоним - уже под авансом. А тем временем прошел почти месяц, как я деньги получила. Рынок стал ужасно расти, потому что сейчас действует льготная ипотека, и народ скупает все дешевое жилье дикими темпами, цены стали расти чуть ли не ежедневно. Я начинаю нервничать. Купить ничего не получается.

[Наталья и Ричи]

Смотрю - застройщик продает в отдаленном, но чистом экологически районе, кто Челябинск знает - на АМЗ, двухуровневые новые мансардные квартиры. Однушки вообще дешево. Звоню. Оказывается я все перепутала, однушки есть, и дешево, но они не двухуровневые, а обычные. Я извиняюсь за ошибку, говорю что денег у нас много меньше и на двухуровневую нам 300тр. не хватает, как ни выкручивайся. Прощаемся. Через полчаса перезванивает агент, и говорит что директор разрешил сделать нам скидку на эти деньги и у нас получится купить двушку два уровня 60 квадратов. Вид на водохранилище, два санузла, вообще шикарно. Но у дочери не получилось посмотреть сразу, прошло три дня, посмотрели, согласились, готовы на сделку - директор передумал давать скидку . Ищем дальше.

[Наталья и Ричи]

Попадается двухкомнатная квартира в том доме, где у нас была трешка. Значительно дороже конечно, чем у нас есть. В один из дней мы были рядом с этим домом и мне приходит в голову мысль, что у нас лежит никому не нужный земельный участок в 70 км от города, пустой. Ничего там нет кроме электричества, но подходит под дачу идеально, место хорошее, красивое, озеро недалеко, заповедник рядом, вид на горные пейзажи, статус "земли населенных пунктов". Ну кому он нужен то? 70км от города. Деревня без магазина. Мы его несколько лет пытались продать, ни одного звонка по нему. Далеко слишком. Но это наш единственный шанс . Идем смотреть эту двушку, предлагаю деньги и эту землю. Конечно они отказываются, мы уходим. Выставляю участок на продажу, а вдруг? "Вдруг" случился уже дней через десять. Звонит мужчина, спросил кадастровый номер, потом сказал что устраивает и он покупает участок. . Даже не торговался. Сколько сказали. . Не особо верю в эту сделку. Но договорились встретиться в МФЦ, я подготовила договор, скинула, он посмотрел, все устроило. Все еще не верю, что это реальный покупатель. Приходим в МФЦ. Все нормально, продали. . Снова звоним на ту двушку. Что не согласились на землю и деньги. Оказывается они еще не продали. А у нас теперь хватает денег). Оказалось квартира вообще с момента постройки в собственности у одной семьи, что продать эту квартиру у них никак не получалось, сделки срывались в последний момент и у них самих край совсем, то что они себе подобрали вот вот продадут другому покупателю. Квартира несколько дешевле рынка, но не продавалась и все тут. А тут мы вернулись))). В общем, нам всем повезло. Дочка с мужем уже делают ремонт, я завтра получаю документы с регистрации. Мы почему-то решили, что без помощи свыше не обошлось. Может родственники наши умершие нам помогают. Потому что в этом доме когда-то получили квартиру моя бабушка с дедушкой. Новую, только построенную. В советские времена. Потом отец купил там с мамой трехкомнатную. Потом папы не стало, мама переехала в однушку, а трешку мы продали. А теперь тот же дом, снова двушка :). Дом хороший, толстые кирпичные стены, теплый, из него панорамный вид на город, салюты видно, лифты новые, управляющая компания под контролем жильцов, индивидуальный расчет отопления. Как это понять, кроме как мистику, я не знаю) как она нас дождалась, квартира эта, как нам повезло участок продать вообще невероятно

Ну и за это время я так поднаторела в общении с агентам и в разных нюансах сбора, проверки и подготовки документов, что могу помочь советами ,если кому-то это нужно)

[Наталья и Ричи]

Ну и расскажу что покупать нельзя ни в коем случае.
1) Если право перешло по договору ренты
2) Если запросили выписку из росреестра и видите, что квартира часто меняет хозяев.
3) Если квартира куплена с использованием материнского капитала и детям не выделены доли, а равно если они не сделали разрешение опеки, не подобрали новую квартиру, не выделили там по договору доли... в принципе, если в договорах с детьми не разбираетесь, то лучше вообще квартиру с детьми собственниками или детьми зарегистрированным/проживающими не покупайте и все. Очень опасно отменой сделки.
4) Если продавцы не готовы предоставить расширенную выписку из паспортного стола о том, кто и когда был зарегистрирован и куда выписан. Справки на данный момент не достаточно, могут быть лица, выписанные в связи с лишением свободы, службой в армии, и т.п. Вернутся и потребуют право на проживание.
5) Если квартира была приватизирована и судьбу всех, кто был прописан на момент приватизации вы не знаете.
6) Если продавец может быть или должен большую сумму денег. Сейчас если продавца в течение трех лет после продажи признают банкротом, его сделки по продаже недвижимости могут отменить (проверить это можно по сайту судебных приставов и сайту арбитражного суда)
7) квартиры полученные по наследству, если хоть что-то вас настораживает, хотя в принципе можно перестраховаться и вообще их не брать.
8) Если хоть что-то смущает в рассказах продавца или просто интуиция
9) По доверенности. Доверенность может быть отменена день в день сделки и вашу сделку признают недействительной, а деньги будете возвращать годами.


Нужно проверять
- документы о переходе права собственности к продавцу
- расширенную выписку из паспортного стола, кто и когда был зарегистрирован, куда и когда выписан.
- расширенную выписку из ЕГРН свежую, за три дня перед сделкой заказывать надо
- документы об оплате коммунальных платежей. В принципе, все коммунальные платежи останутся на старом собственнике. Кроме капитального ремонта. Долг за капитальный ремонт переходит на нового собственника. Такая его особенность.
- если есть сомнение в сохранении первоначальной планировки - справку БТИ с планом квартиры, убедитесь, что не было незаконных перепланировок, вас могут заставить вернуть все за свой счет в первозданный вид.

Если не покупаете в ипотеку, а за наличные, то передавайте деньги через аккредитив. Условием открытия которого становится переход к вам права собственности. Продавец получит выписку, что квартира перешла к Вам. Приедет в банк и ему откроют доступ к деньгам. Вы тоже не сможете их забрать в этот период, так что он тоже защищен.

[Наталья и Ричи]

Вот еще что забыла упомянуть - категорически не советую покупать квартиру, если она приобретена в ипотеку и находится в залоге у банка, или уже реализуется самим банком.
Во-первых у вас потребуют передать продавцу наличные деньги, которыми он погасит ипотеку, только после этого банк снимет обременение и можно будет передать документы на регистрацию вашего права. Естественно один день это не займет. Деньги вы отдадите сейчас, а получите ли квартиру и когда - ну, через какое то время. Если продавец никуда не пропадет и его потом полиция ловить не будет.
Во-вторых если квартира реализуется уже банком. Продавец может быть категорически не согласен, что квартиру у него отобрали. Он может годами обжаловать это в суд. Наши суды могут даже через несколько лет отменить решение о том, он лишается квартиры и она переходит банку. Он может там продолжать проживать, и выселять его банк предложит именно вам. А равно как и решать вопрос со снятием с регистрации его, а еще возможно и его детей.
Какой энергетический шлейф будет у такой квартиры вообще неуютно подумать, даже не особо страдая от сентиментальности.

[Poiv]

Наталья и Ричи, расскажите, пожалуйста, почему стоит отказаться от сделок с квартирой полученной по наследству или по договору ренты. Особенно, если прошло более 3-х лет после вступления в право?

[Наталья и Ричи]

Сообщение от Poiv

Наталья и Ричи, расскажите, пожалуйста, почему стоит отказаться от сделок с квартирой полученной по наследству или по договору ренты. Особенно, если прошло более 3-х лет после вступления в право?

Право наследника обратиться за принятием наследства наступает в момент, когда он узнает что умер его родственник. Срок исковой давности не будет действовать в случае, если наследник не знал об открытии наследства. Даже если прошло лет пять. Теперь представьте. что он сидел в тюрьме и никто ему об этом не рассказал. Он выходит, узнает что умер родственник, квартира продана. Он обращается за восстановлением своего права. Его право на наследство восстанавливают, а вашу сделку отменяют.

По ренте - вообще может быть очень много подводных камней. У человека могли быть родственники, они могут обжаловать договор ренты, могут доказывать что выгодоприобретатель плохо относился к умершему, не выполнял свои обязательства по договору и так далее. Все это может длиться годами с непредсказуемым результатом. Кроме того, вроде как можно на наших сайтах судов поискать не было ли судебных дел по данной квартире. Но искать надо по фамилиям, или знать номер дела которое искать. По адресам не очень то ищется, я проверяла. А учитывая что в фамилиях которые заносят в базу могут быть еще и ошибки в электронном виде. Так поискал - ничего не нашел. А оно было. Половина продавцов просто скроют от вас, что квартира оспаривается. Дальше понятно.